亞洲最大的物流地產商普洛斯的私有化收購案終于塵埃落定。歷時半年多，普洛斯高管團隊作為投資方之一，聯合中國內地知名開發商萬科集團以及厚樸、高瓴資本、中銀集團，以3.38新加坡元/股、總代價約159億新元（約790億元人民幣），成功收購新加坡上市企業普洛斯的全部股份。這將是亞洲歷史上最大的私募股權并購，也將毫無懸念地成為中國物流地產發展史上的里程碑。
中國電商崛起帶旺物流地產行業
所謂物流地產，是指經營專業現代化的物流設施的載體，是出于房地產開發企業對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。物流地產屬于工業地產的范疇,指投資商投資開發的物流設施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產開發商、物流商、專業投資商。現代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。與傳統的物流地產相比,它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。
當前，中國電子商務的爆發式增長刺激了國內物流體系的整體升級，房地產企業也想尋求多元化分攤風險，而資本機構又在積極尋找穩定回報的投資機會等多方因素造就了我國物流地產蓬勃發展。 ? ?
從廣義概念上，物流地產是能夠利用物流產業的物業或區域土地、平臺、物流金融、信息、功能等資源，通過策劃實現價值最大化的物流資源平臺的整合體。物流地產具備投資相對優質、政策支持、穩健增值的特征，但回報期、經營變數、管理控制是專業技術，雖說利弊同在，但利遠大于弊。按照商業地產的邏輯，物流地產的資金前期投入相對較少，但投資回報周期長，換來的優勢是相對穩定，其投資回報不如商業地產來得簡單或“粗暴”，這導致策劃者、規劃者或開發商急功近利，最終落實到項目上“不接地氣”。
而物流地產要“接地氣”，只有與所在區域本身的資源稟賦充分結合。首先要從實際出發考慮本地區設立物流園區的必要性和可行性；其次物流園區規劃應從整個城市物流系統協調性發展的需要出發，而不能喜“新”厭“舊”。第三應以節約用地、提升城市物流功能為宗旨。最后，要堅持市場化運作。在整個物流園區規劃中，既要政府牽頭統一規劃和指導協調，又要堅持市場化運作的原則。因此，電商時代下的發展風投、保險、信托以及基金都試圖涌入物流地產，所謂“無利不起早”，這是利益驅使的法力。
近年來，全國整體優質倉儲物業的平均租金已連續上漲。有相關研究表明，物流地產投資回報率已達到8%以上，實際策劃與運作得當的項目是完全超過或大大可超過的。而在電商物流時代，物流地產企業一方面要增強物流專業技能，練好內功，“適合自己的，就是最好的模式”。另一方面要專注于核心業務，要清晰發展思路，不要過度商業地產化。尤其在大數據時代，企業想提高運營效率，可嘗試輕資產擴大化、運營資產彈性化、業務模式平臺化、監控可視化等。
有數據顯示，2017 年至少有254億美元的中國資本投向了物流地產。仲量聯行華東區物流地產部總監黃暉認為，電商零售業的蓬勃發展將繼續推動物流地產市場的興盛，在投資市場的交易規模也有望逐年增長。所以，亞洲最大的物流地產商普洛斯在最近的投資，可謂當今全球物流地產的翹楚。目前，物流地產商普洛斯在中國、日本、巴西和美國等地持有或管理的物流地產面積約5500萬平方米，對應的資產價值約410億美元。尤其在中國，普洛斯其市場份額超過第2到第10名的總和，處于絕對領先地位。同時，普洛斯在日本、巴西的市場份額均排名第一，在美國排名第二。除了物流地產的開發及運營，普洛斯的業務還涉及物流地產基金管理。
鮮為人知的是，這個物流業大鱷成立至今不過十年之久。2008年，當時處于困境中的美國巨頭Prol ogis集團將其位于中國和日本的資產出售組建成普洛斯公司，一度舉步維艱。好在生逢其時，中國電商零售業的起步和發展給了倉儲物流行業起死回生的絕佳機會。十年間，借著中國電商零售業飛速發展、物流空間需求迅猛增加的歷史性契機，普洛斯的資產規模迅速膨脹、快速成長，逐漸發展成全球領先的物流業巨無霸，目前，普洛斯的資產組合包括中國大內地8個城市中的252個物流園區，共計達5.3億平方米。
物流地產潛力巨大未來市場可觀
前不久，東百集團也發布公告稱，擬與關聯人平潭睿信投資管理合伙企業分別出資人民幣8100萬元和900萬元，共同投資設立東百瑞興資本管理有限公司。東百集團表示，新設公司將主要負責公司物流地產項目的管理及運營，本次交易有利于進一步完善管理團隊激勵機制，有效推動公司物流地產業務的順利拓展。而在此前，除阿里巴巴旗下菜鳥、京東物流等電商企業大肆布局外，萬科、綠地、萬通、華夏幸福、合生創展等地產企業和平安集團也都紛紛擴圍，進軍物流地產。 ? ?
據有關資料顯示，萬科于2015年6月撤銷了物流地產事業部，專門成立了萬科物流地產發展有限公司。目前，萬科在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地已正式獲得6個物流地產項目。對此，萬科前高級副總裁毛大慶曾在萬科獲得廊坊項目后表示，隨著城市化水平的提升，貨物流轉的效率提高，成本變低，物流產業變成了人們城市生活非常重要的環節，物流產業潛力巨大。而另一位萬科前高級副總裁肖莉也認為，目前國內的倉儲建設遠遠跟不上網購行業的發展，因此物流地產具有很好的發展空間。 ? ?
萬科副總裁譚華杰表示，中國的電商滲透率已經超過了美國，但物流地產和倉儲地產的建設還遠遠沒有跟上。數據顯示，在美國，人均擁有的商業面積只有2平方米，但人均擁有的倉儲面積卻達到了5平方米以上。而中國現在的人均倉儲面積只有0.4平方米，不到美國的1/10。“可以毫不懷疑地說，在中國所有不動產分類中，物流地產是最大的藍海市場，也是目前中國所有不動產類型當中租金收益率最高的。這里面存在巨大的機會，我們不能放棄這個機會。”譚華杰說。業內人士認為，物流地產現階段比較熱的主要原因還是在于其價值鏈。一方面，在土地稀缺的背景下，物流等產業用地有專屬供地。另外，長約帶來的租金收入和可能有的管理費使得運營收入穩定。第三，物流地產金融屬性較強，而海外地產商非常善于使用私募地產基金以提升杠桿并加快資金回流。 ? ??
不僅是普洛斯、東百集團、萬科，事實上，中國電商零售業急速發展的十年助推了一大批物流企業的成功，例如易商紅木、樂歌物流等。在澳大利亞嘉民集團和后來恢復元氣的安博等老牌企業的資產組合中，也發揮著越來越大的作用。據官方統計，中國電商總銷量現居全球第一。普洛斯最大的客戶就包括阿里巴巴和京東這兩大中國電商巨頭，也包括亞馬遜和沃爾瑪等國際企業。看好物流市場未來發展前景，中國內地的投資者對倉儲物流項目垂涎已久。僅普洛斯最近的此筆交易中，原持有普洛斯36.8%股權的新加坡政府投資公司GIC，預計將通過此次出售獲益約34億新元，而一些中國的投資方也有望由此獲得巨大利益。 ??
根據新加坡證券交易所關于本次收購的公告，萬科將是普洛斯私有化后最大的單一股東。對于萬科來說，重倉參與普洛斯私有化的意義不單純只是獲得資金收益這么簡單，還有著更高的戰略考量。萬科方面表示，參與收購普洛斯將是萬科城市配套服務商戰略的重要舉措，有助于萬科在物流地產領域完善布局，在全球范圍內打造全新的商業發展模式。事實上，網絡零售、零售消費品及高端制造業正是拉動現代物流地產發展的三駕馬車。以普洛斯最新財年年報為例，其前五大客戶均屬于第三方物流與電商行業，存儲的主要貨種包括快消品、汽車零部件、醫療器械等。
建設用地只減不增給物流地產帶來利好
除國內資本外，近年來外資對我國的物流地產也十分看好。黑石集團共同創始人蘇世民表示，黑石集團在中國的投資規模在50億美元左右，投資主要集中于物流地產和購物中心。作為世界最大的另類投資管理公司，黑石集團目前管理的資產規模達3560億美元。“我們就像一個籃球隊，只有在機會比較明顯的時候，我們才會投籃，而不是貿然進攻。離這個籃球筐越近，我們越高興。”蘇世民說，黑石集團對中國的物流地產投資非常樂觀，受益于中國蓬勃發展的電商市場，對我們而言，物流地產是一個很明顯的“投籃”機會。 ?
有關專家表示，現階段我國物流設施供需結構呈現短期失衡。根據統計數據顯示，2015年我國現代物流設施行業的需求與供給比為44.9%，供給缺口達 2390 萬平方米。同時，來自仲量聯行的報告稱，至2020年，中國電子商務市場的規模將達1萬億美元，市場日益向B2C模式（企業對消費者）發展，需要更多的物流配送中心與之匹配。隨著中國地產開發商多元化轉型的需求強烈，作為行業標桿，像萬科就花費了巨大投資建倉庫而不是建房子，由此可見中國物流業現已成為內地地產投資者最熱門的標的之一。 ??
目前，中國物流地產的投資市場才剛剛起步，考慮到中國電商和整個零售市場的發展、規模及速度，物流地產還有巨大的潛力，相信投資規模也會逐年提升，未來類似普洛斯這樣的大宗交易也將頻繁發生。但值得注意的是，現階段的中國物流地產，外資占據了絕對主導地位。外資自2003年進入中國以來，像普洛斯之類的外資快速布局，已占據整個物流地產市場份額的55%，在中國的總土地儲備也高達2000萬平方米。而以普洛斯為首的外資，最高時曾占據超過80%以上的市場份額。 ? ? ?
2017年5月12日，上海市經信委、市規土局召開了產業用地新政解讀會，根據上海城市可持續發展的戰略目標，未來上海存量工業用地將作為土地盤活的突破口。“建設用地規模只減不增，以土地利用方式倒逼城市發展轉型；同時，工業不能空心化，要保留適度工業用地布局。”上海近期釋放了工業地產倒逼城市開發的信號：實行新增工業用地出讓彈性年期制，一般工業項目用地出讓年期為20年，對用地有特殊要求的市重點產業項目出讓年期可為20—50年。這被業內解讀為給物流地產帶來利好。 ??
有業內人士分析認為，未來，行業競爭就看土地和客戶的資源被誰把控。由于地方工業、倉儲用地的供應有限，未來土地開發商將從一手招拍掛市場轉向二級土地市場，從而推高成本。另外，在大量中低端倉庫充斥下，市場形成惡性競爭，加上經濟處于下行階段，貨主對倉儲費用也日趨敏感。從中長期看，物流地產商單純依靠中國經濟增長、土地和人工紅利來大幅盈利的時代已難以維持。物流地產商除加速布局線下產業外，現階段資本市場標的數量已超出預期，如在2015年普洛斯進駐中儲、2016年東百集團廣東購地、南山控股吸收寶灣物流等事項完成之后，今年以來A股市場上的物流地產標的數量，其實已經超出了先前的預期，由此可以預見，未來國內外資本在物流地產市場上的較量還將加劇。
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