?一、全球園區工業地產的國際歷程、特點
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? ? ? 最早的產業園區可以追溯到18世紀，是和第一次工業革命密切相關的。英國最早完成工業革命以后，實現了從手工工廠到大機器工廠的飛躍，成為當時最大的資本主義產業園區。其實這個產業園當時的定義是“工廠的集聚區”，狹義的工業地產當時就是指的是“工業建筑”。現在意義的產業園區和工業地產是二戰以后，各國通過制定各種工業區域開發政策建立起來的特殊環境，在日本稱為“工業團地”，香港稱為“工業區”，英國稱為“企業區”，在我們國家稱為“產業園區”或“園區工業地產”。
? ? ? 現在產業園區的定義是建立在一塊固定地域上的，由制造企業和服務企業及高新企業形成的企業社區的集成。在社區中各成員單位通過共同管理環境事宜和經濟事宜，來獲取最大的環境效益、經濟效益和社會效益。從世界范圍以鳥瞰歷史眼光看，開發區的發展歷史最早可以追溯到16世紀，但真正在世界各地普遍推行并引起廣泛關注的是在20世紀中葉以后。世界開發區的發展分為三個階段。
(一)第一階段：開發區以對外貿易和轉口貿易為主要形式的發展時期(1547年至第二次世界大戰前)
13世紀末至17世紀中葉，北德意志的自由貿易聯盟——漢薩同盟對參盟的各城市實行貿易互惠，并選定漢堡和布萊梅為自由貿易區。但是，歷史上第一個正式命名為自由港的是意大利的里窩那(1547年)，外國貨物不繳納關稅便可出入港口區域。此后，意大利的熱那亞在1595年、威尼斯在1661年、法國的馬賽在1669年也相繼被辟為自由港。德國的漢堡和布萊梅、丹麥的哥本哈根、葡萄牙的波爾因等城市，也先后宣布為自由港或劃出一部分地區為自由貿易區。其后，自由港和自由貿易區紛紛在歐洲各主要資本主義國家出現，并隨著資本主義經濟自西向東的逐步擴張而擴散至世界各地。許多被殖民主義征服或強行租占的、位于國際貿易通道的重要港口，如直布羅陀、亞丁、吉布提、新加坡、中國香港等地，都相繼成為自由港或自由貿易區，成為殖民帝國進行轉口貿易的重要場所。即使到19世紀末20世紀初，自由貿易政策相繼為各國摒棄時，開發區的發展并未停止。希臘在薩洛尼卡港設立自由貿易區，中南美洲、非洲、中東、東南亞相繼建立了一些不同類型的開放區，20世紀30年代美國開始設立對外貿易區。
截止到第二次世界大戰前夕，近400年間全世界約在26個國家與地區建立了75個自由港與自由貿易區。這些自由港或自由貿易區由于進出口免除關稅等一些有利條件，方便了商品的進出口，促進了對外貿易和轉口貿易的發展，同時，也給設區國帶來很大的商業利益，繁榮了當地的經濟。但這一時期，開發區的數量和規模還是有限的，并以發達國家居多 ；區內經濟活動的主要形式是轉口貿易，是允許客商在區內進行商品儲存、分類、包裝等，主要的經濟活動是發展對外貿易和轉口貿易，且發展緩慢，數量不多，分布地域狹窄。
（二）第二階段：開發區以出口加工區為主體的發展時期(第二次世界大戰結束至20世紀70年代)
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? 第二次世界大戰后，世界生產力得到了迅速增長，有力地促進了國際分工的發展。各國經濟相互依存和相互聯系日益緊密，國際間的商品交流、勞務交換、資金流動、技術轉讓等已把各國的生產和生活緊密地聯結在一起，各國都不可能完全閉關自守，開放已成為世界發展的大趨勢。開發區在20世紀60、70年代進入了以出口加工區為主體的時期。出口加工區兼有工業生產與出口貿易兩大功能。設區國往往在本國劃出特定的區域，對外開放，對內隔離，通過提供特殊的財稅優惠政策和其他優越條件，吸引外商直接投資，發展面向世界市場的制造業，以達到利用外資、擴大出口，增加就業以及吸收國外先進技術和經濟管理經驗的目的。1959年，愛爾蘭香農自由區的建立，標志著這一時期的開始，但首先以“出口加工區”命名的開發區，則是1965年在中國臺灣地區高雄港附近建立的高雄出口加工區。1969年，中國臺灣地區又繼續建立了楠梓、臺中兩個出口加工區。臺灣地區高雄出口加工區建成并取得成功后，亞洲其他國家紛紛設區。1969年菲律賓創建了巴丹出口加工區，接著又在馬坦島和呂宋島的碧瑤等地相繼建立了15個出口加工區。從20世紀70年代初開始，馬來西亞在將近10年間建立了濱城及西南沿海各州37個出口加工區，韓國建立了馬山、里里等4個出口加工區，新加坡建立裕廊工業區。此外，印度、斯里蘭卡、巴基斯坦、印度尼西亞等國都建起了不同規模的出口加工區。不少發展中國家，如埃及、敘利亞、毛里求斯、塞內加爾、墨西哥、哥倫比亞、巴西、多米尼加、突尼斯等也開辟了各有特點的出口加工區。西方發達國家也競相增設出口加工區。原有傳統的自由港和自由貿易區，不少也逐步向出口加工區的模式轉變，如德國的漢堡和布萊梅兩個傳統自由港，也分別設立新港區，加工生產輕工業品和發展造船業；美國也將對外自由貿易區發展成為具有生產和裝配功能的出口加工區。
20世紀60、70年代是出口加工區發展的黃金時期，許多國家和地區的出口加工區是在這個時期建立起來的。70年代末，世界出口加工區總數已達到240多個。不少發展中國家(地區)正是憑借“出口加工區”為基地，大量引進外資，發展出口工業，以此帶動本國(本地區)經濟的高速發展。一些國家或地區還因此成功地縮小了與發達國家之間的差距，步入新興工業化國家或地區的行列。這個時期，開發區在數量上由少到多，在規模上由小到大，在經營上由流通貿易型為主轉變為生產型為主。所有這些都標志著開發區的發展進入一個嶄新的時期。
（三）第三階段：開發區進入多樣化、綜合化、高級化和高科技型的發展時期(20世紀70年代末至現在)
20世紀70年代波及全球的石油危機和80年代初的世界經濟危機，結束了戰后資本主義發展的黃金時期，也使出口加工區失去了賴以迅速發展的國際經濟基礎，促成了世界開發區發展的新變化，其特征是“出口加工區”一枝獨秀的狀況為開發區多樣化、綜合化、高級化所替代，而綜合型和高科技型開發區的崛起，即代表了這一過程的發展方向。
綜合型和高科技型開發區，既具有出口加工區或傳統自由貿易區的一般特點，也有著與之不同的質的差別。綜合型開發區是自由貿易區和出口加工區兩種模式混和、交叉發展或自身升級換代的結果，它的特點是規模大，經營范圍廣，不僅重視出口工業與對外貿易，還興辦金融、旅游、服務、商業等。中國深圳、珠海等經濟特區都屬于綜合型開發區。比如，深圳特區擁有工業區、商業區、服務區、旅游區、生活區等多種經濟活動區域，具備發展工、商、貿易、金融、旅游的多種經濟功能。
新加坡、韓國的濟州島、埃及的開羅、泰國的拉牧、克拉邦等開發區也都屬于綜合型開發區。由于綜合型開發區與其他開發區形式沒有嚴格的區別，所以世界上有些以自由港、自由貿易或出口加工區命名的開發區，實際上具備多種經濟功能，應該看成是綜合型的開發區。由于綜合型開發區面積大，經營多樣化，經濟效益好，因而對影響和帶動周圍地區的經濟發展具有特別重要的作用。現在，不管是自由貿易區，還是出口加工區，都呈現出向綜合型開發區發展的明顯趨勢。
高科技型開發區是70年代末80年代初才出現的，它的特點是以大學與科研單位為依托，把生產和科研、教育緊密地結合在一起，把運用最新科技成果生產和出口高級技術產品和培養第一流的專業人才作為辦區的主要目標，具有較強的國際競爭能力。所有這些反映了世界開發區正向縱深方向發展，開發區由單一功能向綜合功能的方向發展，并且更加注重利用科學技術因素發展國家經濟，同時也反映了世界經濟發展的大趨勢，反映了開發區適應經濟發展的強大生命力。
回顧世界開發區的發展歷史不難看出，世界開發區大體經歷了一個由單一功能向綜合功能、由低層次向高層次方向邁步發展的過程，即從單一的貿易功能(自由港或自由貿易區)，向工業、貿易雙重功能(出口加工區)，再向具有多種功能(綜合型開發區)不斷發展完善的過程。從世界范圍看，各國開發區的發展將呈現出以下五大一般規律和趨勢。
（一）世界開發區的數量仍將有增無減，創辦開發區的國家和地區日益增多
第二次世界大戰前，大約有26個國家和地區設立了75個自由港和自由貿易區。這個時期的開發區，功能比較單一，主要是通過減免進出口稅等手段來發展對外貿易。第二次世界大戰后，開發區進入了一個蓬勃發展的階段。在這個時期，出口加工區頗為盛行，到20世紀70年代末，世界開發區的總數已經增加到328個。近10年來，世界開發區迅速發展，到現在為止，世界開發區已發展到700個以上，比10年前翻了一番。開發區的發展在一定程度上歸功于傳統的自由港自由貿易區的重新復活與增加。自20世紀80年代以來，新的自由貿易區在世界各地不斷誕生，其中新增自由貿易區最多的國家是美國。
70年代初，它只有10個對外貿易區，1981年發展為55個，1984年增至83個，1990年初又發展到120多個。此外，英國、法國、加拿大、馬來西亞等國，在80年代都開辟了一些新的自由貿易區。
（二）進入20世紀90年代以來，世界開發區進入了多功能、全方位、大規模、高速度發展的新階段
從80年代開始，大規模的綜合性開發區開始崛起，這種新型的開發區突破了傳統的自由港和自由貿易區的模式，不僅重視對外貿易和出口加工業，同時也重視農業、牧業、漁業等，并且對旅游業、金融保險業、飲食服務業、交通電訊業等第三產業以及科學文化教育事業也十分重視，從而把世界開發區從貿易型、出口加工型推向了貿工農多業并舉，第一、第二、第三產業全面發展的綜合型，走上社會化發展的軌道，進一步提高了世界開發區的發展水平，使其發揮更大的多功能作用。
（三）世界開發區正在升級換代，產業結構日趨多元化和高技術化
首先，傳統的自由港和自由貿易區在繼續經營貿易、倉儲等業務的同時，日益重視發展加工制造業。在發達國家，傳統產業逐漸被新科技、高技術密集型產業所取代。另一方面，發展中國家(地區)亦為了發展本國(本地區)經濟，希望利用自己豐富的勞動力和自然資源來吸收、引進外資和技術，建立勞動密集型加工區，實行“面向出口”的經濟戰略，以刺激和帶動經濟發展。20世紀90年代是出口加工區的黃金時代，特區將繼續發揮它的優勢，在全球貿易中占據重要地位。
（四）世界開發區在世界和各國(地區)經濟發展中的地位和作用將更加重要
? 據統計，全世界各類開發區的貿易總額占世界貿易總額的比率，1979年為7．7％，1985年為20％，1990年猛增到33％，1994年突破35％，世界開發區的貿易總額高達1萬億美元以上。現在，開發區已成為國際貿易和“南南合作”、“南北合作”的重要形式，它既是發展中國家(地區)引進先進技術、管理經驗、經營方式和資金、人才，搞活本國(本地區)經濟的有效途徑，也是發達國家對外投資，刺激經濟增長的有力杠桿。
（五）由于世界經濟、貿易、科技競爭的加劇，開發區的發展將面臨各種挑戰
? ?開發區數量的增加和地域范圍的擴大，導致各國(地區)開發區間的吸資和科技競爭不可避免。一些國家(地區)為了能在世界競爭中維護自身利益，還在特區以外的地區提供種種優惠政策，如放寬對外商的投資限制和進出口限制，開放金融市場，發展旅游等，以達到吸引外資和促進發展的目的，這無疑將會對那些在世界經濟發展中處于劣勢的發展中國家(地區)開發區的進一步發展產生一定的影響。只有在吸取各國(地區)辦區的經驗教訓并適時轉變發展策略，才能適應國際經濟環境對開發區發展的要求，開發區的未來將在機遇與挑戰中求得生存和發展。
? 綜觀世界開發區的發展，其數量由少到多，發展迅速。設區范圍由西歐擴展到全球，功能從單純貿易型到工貿結合型并向綜合型發展，經營內容從商品的交換到商品的生產并擴展到商品的研制，生產結構從勞動密集型向資金、技術和知識密集型調整。今后，開發區仍將不斷發展變化，總的趨勢是由初級形態向高級形態發展。
70年代以來，特別是最近10年，國外開發區的數量迅速增加，但平均到每個國家其數量仍然很有限，絕沒有出現像中國這樣開發區遍地開花的局面。中國許多地方政府為了追求政績，不顧當地實際盲目圈地搞開發園區，有的市、縣甚至“鎮鎮建區、鄉鄉辦園”，一味鋪攤子，搞低水平建設。從全國整體來說，由于缺乏整體規劃，開發區的布局嚴重失衡，開發區土地閑置和浪費現象突出，有些開發區產業結構單一，技術層次低，對外輻射功能不明顯。開發區過多過濫已經到了非大力整治不可的地步。
從國際開發區的發展趨勢看，20世紀90年代以來，世界開發區正向更高級的形態發展，進入了多功能、全方位、大規模、高速度發展的新階段，產業結構日趨多元化和高技術化。如果我們不能迅速改變開發區低水平大量建設的局面，帶來的不僅是土地的閑置，資源的浪費和環境的污染，更是讓開發區這一曾經造就了中國經濟奇跡的改革經驗與國際的發展趨勢背道而馳，難以發揮其集約、高效地利用土地等資源，迅速發展中國高新技術產業的作用。
國外開發區的最大特點是集約、高效開發利用土地。從國外開發區的實踐來看，大多數開發區的規模都不大，多在1平方公里左右。與此相比，從中國最初批準的14個沿海開放城市創辦的開發區來看，由于缺乏經驗，初定規模都較大，大多在10～50平方公里，比國外出口加工區要大一個數量級，這與中國的經濟實力是不相稱的。雖然后來因受建設資金的約束，開發區的占地規模被迫壓縮到l～3平方公里的規模，但首期開發基建攤子仍然鋪得過大，因而仍然不同程度地存在著土地利用率低、資金占用大、效益低下的現象，特別是許多縣級開發區的規模根本沒有進行過認真充分的科學論證，問題更加嚴重。因此，必須大力開展以開發區清理為重點的全國土地市場治理整頓，提高土地的集約、高效利用水平。
? 開發區由初級形態向高級形態的轉變，要求開發區管理思路也同步提升。開發區的建設是一項復雜的系統工程，從建設前的可行性論證和環境影響評估，到基礎設施的建設和制度環境的配套，再到招商引資和日常管理，無不需要先進的管理思想來指引。與開發區的迅速發展和積極貢獻不太對稱的是，我們在理論領域對開發區的研究是滯后于實踐的。迄今為止，對開發區的研究多數停留在工作研究、政策研究層面，系統的研究較少，上升到理論層面的深入研究也比較少。正是因為理論研究滯后于實踐，所以開發區的發展至今仍要不斷統一思想，探索新的路子，這極不利于中國開發區的健康、快速發展。沒有管理思路的創新，就難以提高開發區的發展層次，也難以誕生在國際上有競爭力的開發區。
? ? 目前產業園區的發展類型分幾部分內容：第一部分如綜合性的產業園區，它是突出幾個主導產業聚合多個產業。第二是主題性的產業園區，包括電子信息園、物流產業園、文化創意園、軟件園、外包服務園等內容。第三是按產業鏈分類的產業園區，分多功能的產業園區，它突出幾個主導產業的聚合。工業產業園區是突出整個制造業的園區集成，總部園區突出是總部辦公環節，研發創業園是突出整個科技創意研發的整個總部集成，物流產業園突出的是物流陪送、交易、分撥環節。我們現在意義的產業園區最早應該是出現在美國硅谷，1951年成立的，美國西部斯坦福產業園，它也成為現在全球高科技企業的搖籃。
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二、中美兩國的園區工業地產概況
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? ? ? 工業地產概念起源于19世紀末工業化國家，最早的工業物業出現在20世紀初的英國和美國。
? ? ? 從1945年開始，很多國家陸續將工業地產融入到整個國家策略之中，但直到1970 年，工業地產才得以快速的發展并在各方面逐漸走向成熟。工業地產往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。根據工業地產報告顯示，早在十年前，“日本的工業地產就已占全世界的30％， 對日本GDP貢獻在40％以上；而美國工業地產占全世界的27％，對美GDP貢獻也超出 了30％”。
? ? ?工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在中國，工業房地產的土地批租年限為50年。
? ? ?在現代化新經濟和新型工業化背景下，工業地產是指以地產為載體，以工業樓宇、工業廠房、高新技術研究與發展用房為主要開發對象，集投資、開發、經營管理和服務等為一體的工業物業的統稱。普通的工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地及該類土地上的建筑物和附屬物，是別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質的用地。
? ? ? 狹義的工業地產則是指用于或適合工業活動的所有土地和建筑物，包括生產、制造、裝配、倉儲、研究、儲存、配送以及一些相關辦公需求的有形商品，而非服務相關用戶。在美國，每個城市都會根據其分區地圖劃分特定的工業區，地圖上將標注可以建造和運營工業地產的區域，以便這些區域里的活動不會影響到原本可能相鄰放置的其他商業地產或住宅。?
? ? ? ?美國人把工業地產園區化戲稱“巨型盒子開發”，工業地產概念起源于19世紀末工業化國家，最早的工業地產園區化就出現在20世紀初的英國和美國。從1945年開始后很多國家將工業地產融入到整個國家策略之中，但是直到1970年，工業地產得以快速的發展并在各方面逐漸走向成熟。美國是開發區之父，開發區的數量一直居于全球首位，其成長與發展有很多獨到之處，硅谷和波士頓地區高新技術企業因其發展速度及規模而成為全球高新技術開發區學習的楷模。美國開發區的成功，得益于市場機制。
? ? ? 首先，是它的形成機制。硅谷的形成和發展完全來源于自身的生機和活力，所走的是自主發展的道路。其次，是科研開發機制。硅谷的大學和科研開發機構非常重視基礎科學研究，但更加注重高技術及其產品的開發與運用。硅谷的技術與產品以快、新、尖、優為基本前提，公司的生存和發展也以此為基礎。再者，是融資機制。美國的融資機制相當完善。同時，美國的納斯達克為創新企業上市融資創造了有利條件。最后，是人才培養機制。硅谷是培養人才、鍛煉人才的地方。不管是企業還是個人，優勝劣汰在這里體現得最充分。鼓勵人才流動也是硅谷的一個特點。
? ? ? ?從歷史和現實看，美國都是世界第一經濟強國，曾經也被譽為“世界工廠”，有著發達先進的制造業，但是隨著美國經濟的進一步發展，開始逐漸出現產業空心化現象，其顯著的特征就是制造業的外遷，而美國本土則大力發展第三產業服務業，美國第三產業占國內生產總值的比重高達80%，第二產業占比不足20%。這一變化實際上是美國主動選擇的結果，美國不愿意賺制造業的辛苦錢，而轉而賺服務業的輕松錢，使得其本土制造業衰落現象十分明顯。不過，在歷史上在美國本土有三大工業分布地區，分別是美國東北部工業區、美國南部沿海工業區和美國西部沿海工業區。
? ? ? 目前全球產業園區的發展歷程我們可以來看一下：1951年是美國斯坦福的產業園區，1963年是日本的筑波科學城，1969年是法國的索非亞安地布里斯科技城，1972年是英國的劍橋科技園，1974年是韓國的大德科技園，1977年是加拿大卡爾頓的高科技園，1980年是臺灣新竹科技園，1982年是芬蘭奧盧產業園，1983年是德國慕尼黑高科技產業園，1984年我們國家，包括中關村產業園，像武漢東湖產業園也在逐漸的形成，1991年形成了也是非常知名的。這些園區都是在整個現代科技園區發展中非常突出的園區。
? ? ?20世紀50年代以來，原子能與電子信息技術的發明與應用，為現在新型的產業園區注入了新的活力，包括新型的產業園區特別是科技園區率先在美國出現，并在世界興起。科技園區新的發展高潮是20世紀80年代以來，工業型經濟向服務型經濟轉型出現的非常大的發展態勢。
? ? ? 美國國際科技園協會對整個產業園的定位是：供全球知識經濟下的企業和機構發展壯大的完美園區，它涵蓋了可以創造商業機會，提升成熟企業的價值，培養企業家精神，孵化新生的創新企業，提供有助于知識應用及發揮的工作機會，為新生的知識型人才搭建富有吸引力的空間，包括提升大學教育在產學研和社會層面的應用。
? ? ? 除了主要科技園外之外，美國不少高技術園區已建成或正在創建、計劃興建中，它們分布在全國：“硅灘”在加利福尼亞州南部，緊靠圣迭戈的海濱地帶，因為這里辦廠比硅谷成本低，至今已有50余家電子企業投資；猶他州鹽湖城，以猶他大學為核心，主要從事生物醫學工程研究；紐約州特羅伊—奧爾巴尼—斯克內克塔迪地區，以倫塞勒工學院和紐約州立大學為核心，計劃以微電子工業為主。此外還有阿肯色州小石城附近的“技術走廊”、馬里蘭州的“衛星小徑”、長島的“技術島”等。
從美國科技工業園的發展來看，一般科技工業園有以下的特點：
（1）科技工業園是科研、生產、教育相結合的綜合體。以大學或大型科研機構為核心，并有高技術工業企業參加。
（2）科技工業園具有知識密集、技術密集和人才密集的特點。
（3）科技工業園多建在地理位置優越、交通方便；自然環境優美，氣候溫和的地方；并基礎設施完善，有良好的生活條件。
（4）科技工業園要為投資者創造良好的投資環境，在稅收、金融、地租、產品銷售、生活各方面給予投資者優惠待遇。科技工業園的發展又多是利用風險資本。
全球新技術革命的背景對包括中美兩國的整個產業園區的發展，帶來的變化有以下幾點：
第一，制造業的變革。傳統制造業的核心是生產加工，而工業4.0版本制造業的核心是研發、設計、IT、互聯網、物流和市場營銷。
第二，生產流程的變革。從過去傳統的生產流程到現代生產環節，通過數字化疊加的模式改變傳統的整個生產流程。
第三，生產組織的變革。從過去的集中生產全球分銷變成了一個分散生產，就地銷售。而研發中心是集中在全球整個技術中心。
第四，消費模式的變革。它帶來生產與消費的分離。現在是邊消費邊生產，實現個性化的生產消費。
第五，產業格局的變化。現在發達經濟體的發展減速，包括新興經濟體的快速發展，帶來的未來機會是哪些呢？一個是具有科技、信息、資本優勢的發達經濟體將主導新型裝備、新材料的生產和供應，成為未來新產業鏈紅利的主要受益者。
制造業密集的新興經濟體如何實現彎道超車，搶占新能源、新材料、生物工程、機器人、新能源汽車等這些市場先機，則可能面臨重新洗牌的過程，我們在這一點中一定要明確，中國產業園區的發展，下一步一定要緊跟著全球新技術革命的浪潮。從傳統產業園區對空間，對資源整個的依賴，變成對社會化服務和社會公共體系的依賴性的增強。
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三、中國和美國園區工業地產的異同
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1、硅谷的發展歷史
? ? ? 目前產業園區經歷了三個發展階段：第一個階段在1950年后，它主要是以提供空間載體、政策扶植為平臺的科技園區。第二階段是80年代以后，是為整個產業發展空間孵化服務，優越的生活配套，乃至和整個高校產學研關鍵環節的連接，它是第二階段發展的重要特征。第三個階段就是現在進入全球新技術革命浪潮下，它突出了整個孵化功能的專業化、資源配置的集成化、創業輔導的體系化、創業環境的人性化，特別是現在的整個的運營空間的虛擬化，這是目前當代產業園區重要的特點。
? ? ? ?第一代產業園區是和第一次工業革命密切相關，以機械生產代替手工生產興起的第一次工業革命，崛起了第一波世界級的城市圈，包括倫敦、巴黎，就是我們現在講的最早的產業園區，出現在歐洲。第二次工業革命以規模化生產代替手工，美國的汽車工業為最主要的代表。這里我們可以看出像美國整個產業園區的發展，特別是斯坦福、硅谷的整個產業園區的發展。第三次工業革命現在以個性化、數字化、分散化為背景，形成了第三波整個產業園區的建設高潮。
? ? ? ?中國的產業園發展經歷了三個階段：第一個階段就是一個自由的成長階段，園區發展是一個自由的空間。第二階段就是改革開放以后，是最重要的時期，在80年代到90年代。這個時期園區的發展建設，為我們的整個國家的經濟建設服務做出了重大貢獻。第三個階段是2000年以后，現在整個新城模式階段，每個新城里面都有一個新城產業園區，包括現在普通意義下的高新技術產業園區、經濟技術開發區等。在第三次全球工業革命的背景下，整個以個性化、數字化、分散化為背景的全球新技術革命，產生了大數據時代、智慧城市時代，乃至整個移動互聯時代。
? ? ? ? 國內的園區工業地產中的工業地產指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等，可以分為重工業房地產、輕工業房地產、倉儲房地產(物流地產)、自由貿易區房地產(指帶有特殊政策的貿易加工型通用型工業地產)。
? ? ?園區工業地產一般投資規模大、快速啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報。在中國，工業房地產的土地批租年限為50年，未來的整個產業園區發展，它重要的是把整個的制造業，也就是現在全球講的工業4.0版本，工業4.0版本是在過去的整個重裝備的產業上加上智能新，就是現在講的互聯網整個互聯互通的功能加上，它會形成整個制造業、智能產業、服務業的深度融合。這里面涵蓋了整個移動互聯網、云計算、3D打印，可再生清潔能源，新型綠色材料等技術，加快融合滲透，形成新型的數字制造，新材料、移動互聯、規范化的能源獲取與存儲，將成為未來產業園區發展的重要趨勢。
? ? ? 美國產業園區主要分了三大部分，美國的東北部的產業園區、南部的產業園區和西部的產業園區，這個范圍是按地理空間分的。現在主要產業園區的內容是涵蓋了汽車制造、鋼鐵、化學、化工、軍事工業、石油、飛機、宇航、電子產業和新興的科技產業等這些內容。美國產業園區主要分布的城市有：紐約、芝加哥、底特律、匹茲堡、休斯敦、達拉斯、亞歷山大、舊金山、洛杉磯、波士頓、西雅圖等。
中國目前的產業園區整體分布相當不平衡：在所有334個地級市，2862個縣，48000多個鄉鎮中，可以明確看到31個省區、直轄市，334個地級市全部都有產業園區，而這里面涵蓋了我們過去講到的整個高新產業園區、經濟技術開發區、物流產業園區、金融產業園區、物聯網產業園區、汽車產業園區等等，第二產業整個國民經濟分門別類的各個產業類型的園區。現在總體產業園區的數額已經超過了一萬家。而且現在在珠三角、長三角、京津冀整個沿海發達的地區，包括一些鄉鎮現在都有自己的產業園區，而且有的鄉鎮還不只一家產業園區。
? ? ? ?從歷史看，美國的產業園區經歷了四個階段：第一個階段就是在50年到80年代這個階段，也就是初級階段，大部分園區是由政府和社區合作建立，以非營利性機構形式存在，基本上以混合園區為主。80年代中后期以后是從單個園區向系統園區過渡，包括政府提供信息和網絡支持，同時政府部門和企業界、研究機構、社會團體全面合作，園區的經營主體變成多元化。90年代開始整個產業園區的服務體系由內而外的擴張，而且越來越注重創新。90年代后期出現的眾多的產業園區，本身就是新創的企業，不僅向新創企業提供辦公場所和設施，而且還提供更加全面的管理咨詢和支持，包括企業發展各技術開發。
? ? ? ?現在美國產業園區的發展具有非常鮮明的特點和個性，我們先來概括一下它的專業化和多元化：首先，美國產業園區的投資主體是多元化。美國產業園區建設除了政府直接給予的投資以外，各種非營利機構和組織，包括經濟開發團體、各個地方性的開發機構、發展基金、私營企業及社會團體，對產業園區的建設投入，目前占了美國產業園區整個投資的一半。
? ? ? 目前美國產業園區有四種形式：政府主辦的園區；私人主辦的園區；學術機構，如硅谷；公私合營的園區。其中前兩類園區在大學主辦園區中都能得到體現。大學主辦的園區是通過創辦孵化器，吸引眾多的科研項目和高級研究人才，而且還有一些產業園區幫助藝術家實現藝術作品的商業開發，幫助少數民族和婦女創新創業，幫助個人建立慈善事業。
? ? 硅谷是美國園區最典型的代表，位于美國加利福尼亞州舊金山以南，包括圣塔克拉拉郡及其與圣·蒙特爾、阿拉米達、圣塔克魯茲等郡鄰近的部分，總面積約3880平方公里，人口243萬(2005年)。硅谷是世界一流園區的典型代表，是世界其他國家和地區進行高技術開發所效仿的對象。
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? 20世紀50年代初到60年代末是硅谷崛起和初步發展時期。硅谷的發展模式，即“學術－工業綜合體”，以及風險資本與創新公司的初步結合基本定型。20世紀70年代初到80年代中期，是硅谷的大發展時期。1971年微處理器的發明使生產微機成為可能。微處理器使硅谷從而也使整個美國進入了微電子時代。20世紀80年代到90年代中期，硅谷由低潮重新走向高潮，軟件業的崛起很快使硅谷度過了危機，硅谷的非物質化進程，使硅谷率先進入了“信息社會”。20世紀90年代中期到現在，硅谷大規模進入網絡時代，網絡時代又帶來了軟件業的昌盛。這是軟件業和網絡業同時大發展時期，也是硅谷的社會文化和人們的思維領域發生根本變化的時期。
2、硅谷的發展模式
硅谷成功的原因得益于大學、政府的作用和風險資本投資、戰爭政治環境以及創新企業家的革新等，但從發展模式看，主要有以下三種：
(1)從機制上講，硅谷首創了一種科、技、產三位一體的發展模式，其中政府起重要的中介力量。
這種“硅谷現象”是科技發展的一種新的社會形態，也是整個高科技產業發展的最大特色。三位一體的發展模式，是硅谷發展的內在動力，它在硅谷產生了三大劃時代的變化：第一，改變了硅谷的生產力結構，使得知識也即高科技迅速成為生產力中的首要因素，即第一位的生產力；同時也改變了生產力中勞動者的結構以及生產工具的性質和功能。第二，改變了硅谷的經濟結構，使硅谷直接從農業社會過渡到后工業社會，即以高科技為主導的知識社會，第一次使非物質生產在硅谷經濟中遠遠超過了物質生產，硅谷漸漸變成一個高水準的研究和控制中心——即硅谷主要的微電子公司的總部和復雜的研究、產品設計以及新的以技術為基礎的創新公司建立的場所，而不是生產和制造中心。第三，改變了硅谷的階級結構和職業結構，產生了一個新的中產階級，即包括科學家、工程師以及其他技術人員在內的技術專家階層，這一階層已經代替了農場主成為硅谷勞動力中比例最大的階層。
除上述之外，三位一體的發展模式本身就是一種創新的社會技術，是一種有機的渾然一體的網絡式合作組織。這種合作是多層次、多渠道的，不僅有橫向的，還有縱向的；不僅是宏觀的，也是微觀的，是一種滲透性網絡式合作。橫向的、宏觀的指不同機構之間的合作，即政府、創新企業、風險資本投資公司、學校和公共機構(基金會、非贏利組織等)之間的合作；微觀的合作指的是企業間的合作。
(2)遵循以中小企業為核心的發展模式。
? ? 中小企業是硅谷最有活力的力量，也是知識經濟中的一支重要力量。因為在知識經濟中，企業不是依靠自然資源而是依靠智力資源即科學和知識來發展，所以企業不需要大規模，而更需要小批量生產(batch production)以及彈性的、開放式的經營模式。硅谷組成了有機合作的高技術工業區，高技術小公司在新產品的生產過程中互相合作，既能保持小規模，又具有全球競爭力。在公司規模變大時，硅谷則選擇裂變的形式，將高技術工業中標準化產品的制造部門移往南部或西部地區，而硅谷只保留研究和開發的功能，硅谷的成功在很大程度上緣于這種發展模式。
(3)獨特的文化模式。
硅谷幾十年來形成的獨特文化模式是它成功的最深刻而持久的因素，是美國傳統的民族特性如個人主義、自由主義、創新精神等和現代文化在高科技時代的典型體現。這種滲透性的高科技文化模式有四大特色：第一，它是一種新型創新文化，即允許失敗(Its-ok-to-fail)的創新。第二，它是一種佯謬文化，即似非而是的悖論或反論文化。這種技術上的似非而是的悖論對人們的心理和文化產生了強烈的震蕩。硅谷人以開放靈活輕松民主自居，但他們同時又是最愛走極端的人。硅谷崇尚人文主義管理和信息共享，但硅谷的公司對技術的保密卻是極端化的；而且在硅谷甚至沒有人行道，其建筑也是封閉式的，這與其人本主義特色是相矛盾的。第三，它是一種獨特的企業文化。這種文化包括人才的超流動性(Hypermobility)、直呼上司的名字、隨意穿著、彈性工作時間、在家工作、雇員所有——雇員擁有股票等。第四，硅谷文化是一種時間文化，即速度文化。知識經濟使得硅谷人不可能按照過去工業化時代的八小時工作制(即標準化時間)工作，而是按照創新的需要安排時間，不是將時間細化，而是將其大段大段地分割，經常性地連續幾天通宵達旦地工作。工作到深夜或凌晨幾乎是當今硅谷20萬高科技人員統一的生活方式。 （這里也再一次印證了效率、時間）
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3、硅谷發展中的政府作用
硅谷是現代開發區的開端，硅谷的成功，在很大程度上得益于市場化經營模式。硅谷的風險投資基金發展、產業集群以及技術創新的重視，都是在市場化運作基礎上不斷成熟的產物，是市場自由選擇的結果。
盡管硅谷是企業追求利潤最大化基礎上的市場選擇結果，但值得注意的是政府的作用也功不可沒，具體體現在以下幾個方面：
首先，美國政府國防部的訂單對硅谷新技術的擴散影響重大。硅谷形成初期，正是由于美國國防部對尖端電子產品的大量需求，才使許多年輕的高科技公司生存下來并得以發展壯大。
其次，政府通過研發投入和相關政策促進硅谷技術發展。政府對基礎的、符合國家科學發展的研發給予直接的資金與各方面的投入。例如政府對斯坦福大學研究項目提供大量的直接贊助經費。據統計，2003年，斯坦福大學16億美元的年收入中有40％來源于受政府委托的研究項目。政府還對中小企業進行研發投入，并通過稅收政策等鼓勵企業自己進行項目研發。此外，政府嚴格實行專利制度，對知識產權進行保護，促進了技術交易市場的建立；建立行業標準，推進技術的完善與進步；制定了寬松的技術移民簽證，實施專門為吸納國外人才的H-1B簽證計劃，增加簽證發放的數額。
再次，政府為硅谷的不斷擴展提供規劃用地。硅谷每次擴建，周圍的社區、環保主義者和其他特殊利益組織就會提出諸如空間、交通、瀕臨滅絕物種等問題。地方政府在協調各方利益的過程中發揮著重要作用。
最后，政府對改善硅谷的交通狀況起著重要作用。在硅谷，私營公司很少介入道路交通等公共投資，因而投資交通等基礎設施建設、減少交通阻塞和交往隔閡，是美國政府機構的重要職能。
從以上我們可以看出來，美國產業園區是形成一系列的產業，目前中國的產業園區發展過熱，現在我們各類產業園區的載體已經超過一萬家。
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四、中美兩國園區工業地產的運營模式
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? ? ?工業地產是指一個國家或一個區域的政府，根據經濟發展階段和自身經濟發展要求，通過行政的、市場的多種手段，集聚各種生產要素，并在一定的空間范圍內進行科學整合，使之成為功能布局優化、結構層次合理、產業特色鮮明的工業企業聚集發展區或者稱產業群集。
? ? ? ?現在中國整個產業園區和整個企業的孵化器在全球排名第一位，而且已經遠遠超過了美國。我們現在看美國整個產業園區，整個的發展給我們提供的借鑒是什么呢？
第一，產業園區一定要依托城市的資源，統一規劃，發揮輻射效應，帶動一系列產業園區的發展。第二，園區要致力于提供專業化和多元化的服務。第三，園區的整個建設和擴張要重質量，而不僅僅是數量。
? ? 產業園區要依托整個城市的資源，美國的產業園區分三大部分：整個東部、西部和東北部。這些都是和美國的整個城市群相結合的。而中國重要的產業園區也可以看出，是分布在整個珠三角、長三角、京津冀中部地區、關中經濟區、東北老工業基地等地區。
1.美國科技園區。
美國整體的產業園區經過半個世紀的發展和完善，已經雄霸世界，我們現在可以數得到的，像硅谷的科技創業園區、波士頓的128高速公路的高科技園區，它涵蓋了美國東部的128高速公路，涵蓋了整個雷神、洛克席勒馬丁，包括整個重裝備產業都在這條路上。
2.以骨干企業管理的整個園區管理模式。
開發區的管理機構本身就是贏利型的企業單位或企業管理型的事業單位，它們雖然代表政府行使部分行政管理職能，但更重要的是管理部門通過房地產基礎設施的經營和技術入股方式取得經濟效益。整個形式是政府有關部門組成領導小組，成立園區辦公室，包括我們下一步推廣整個PPP的公私合營模式，也是未來重要的模式。
3.混合管理型的模式。
是產業園區的管理模式兼有行政、服務和適當的經營功能，形式是由政府各部門組成的領導小組，下設一個開發區的管理辦公室和一個總公司，而且可能還會有一些園中園的模式。
? ? 現在中國產業園區出現的最大問題是，我們現在整個模式還是通過園區建設、基礎設施運營、技術的入股取得資本效益，而不是從未來產業發展中獲得效益，這是我們在下一步產業園發展中遇到的重大問題。
? ? ?美國產業園區的運營模式，它是建立全球化市場產業技術的資源整合平臺。在國內形成一種產業優勢以后，很快就會開拓全球的市場，形成一種獨霸，國外的一種嶄新的產業園模式。而且這種高度的商品化和高效的商業運作模式，是美國產業園區最根本的特征。
? ? ?中國的工業園區開發模式最常使用的工業地產開發模式，也是中國目前工業地產市場的主要載體,其運作主體一般是開發區或工業園區管委會下設的開發公司。缺陷:不熟悉工業地產的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業園的整體運作中不夠專業化,致使大部分工業園區閑置與擱荒
? ? ?工業地產商模式指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業:土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建,然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理,最后獲取合利的地產開利潤。如普洛斯，全球最大的工業房地產開發商。
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? ?主體企業引導模式指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區;在自身企業入駐且占主導的前提下，借助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。
? ? 中國的工業地產的開發模式主要以工業園區開發和工業地產商模式為主，特別是工業園區的開發模式，在中國工業及工業地產的發展過程中起到了積極的作用。針對園區開發類企業，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開發的主體，并承擔最終的損益；二是以開發企業為損益主體的管理模式。政府委托或者授權開發公司從事開發區內的土地開發和市政道路建設業務，開發公司作為土地開發的主體，并由開發公司承擔最終的損益。
? ?綜合運作模式指對上述的工業園區開發模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式。私人業主開發模式目前在小廠房這一塊,私人業主開發占了很大一 部分比例。主要是因為廠房租金持續上楊,其利潤匯報率已經超過商業地產，且操作建設都比較簡單的緣故。但由于工業地產政策的逐步完善特別是工業用地的緊縮，這類開發模式會逐漸減少，再加上私人業主開發的廠房在其設計和配套設施等方面都沒有競爭力,時常也逐漸將其淘汰。
發展園區的整個規劃要改變重空間規劃，輕產業規劃的理念，不僅要做好園區規劃，最重要考慮了幾大問題：第一點要把產業選擇和城市整個資源的匹配結合在一起；第二要把城市的資源稟賦如何轉化為整個產業資源考慮在一起；第三，把整個園區的產業功能和未來建設的空間載體融為一體；第四點更重要的，在考慮建設物理空間和整個產業資源融合的時候，一定要搭建未來園區的整個四維虛擬的元嬰空間。
? ? 中國的工業地產和園區開發是聯在一起的，出于開發區總體規劃和環境等因素的考慮，開發區或者新區管委會通常與區域內一家開發企業簽訂長期合作協議，該協議雖然不一定具有排他性，但至少園區開發企業在土地開發和市政道路建設業務方面具有一定的優先權。因此，園區開發業務具有一定區域性，進入壁壘相對比較高。
? ? ?就中國來說，工業地產的開發模式主要以工業園區開發和工業地產商模式為主，特別是工業園區的開發模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據當地政府的政策應對，包括園區產業類型，土地出讓和規劃等因素的綜合影響，在中國工業及工業地產的發展過程中起到了積極的作用。
? ? ?中國工業地產發展仍處于初級階段，相對西方開發較晚。地方工業用地：自行發展→規劃發展→導向發展→集聚發展圈地運用，機構、企業、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃著從工業地產開發獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開發速度遠遠超出地方經濟發展實際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機構及企業以工業地產開發為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地產投資開發，獲取更高的投資利潤。工業地產的開發和使用仍處于非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業投資落戶，吸引的企業大多是勞動密集型的低端行業，在推動地方經濟發展和提高產業高度集中并沒有發揮出預期的作用和效果。
? ? ? 標準廠房具有廣泛通用性的、用于生產工業用途的物業。它有幾個優勢：1. 企業可以迅速投入生產，縮減新建一個工廠的時間；2. 長期租賃廠房實際上是一種融資行為，可以節省初期的投入，為企業帶來放大數倍的資本，利于企業的擴張；3. 對于不了解國情的外資企業來說，租用標準廠房也是一個過渡期，為以后自建工廠做個過渡，減少經營風險；4. 企業可以從標準工業廠房的附加產品獲益，如：園區的優惠財政和稅收政策、園區的區域優勢、園區的企業集群效應。
定制廠房是為使用者量身定做的工業用途物業，建成后，一般出租給使用者5~10年時間。早期，國內定制廠房的企業多為跨國公司，最具代表的優IBM。但在中國經濟快速發展的推動下，早期建設的破舊工業廠房已蝶變為產業聚集的綜合產業園。部分園區為吸引各行業中的龍頭企業，為其企業定制廠房，但在國內定制廠房的企業多數是從事高科技制造業和物流業的企業。另外，部分城市為促進與他國的貿易合作，專為交好的國家、地區的企業定制一套優惠政策，其中就涉及定制廠房或者打造該國的風情小鎮，吸引外企入駐。
作為工業地產的載體，中國工業園的建設中存在的問題主要有：
①“明星園區”太少，重復建設嚴重；上海、蘇州、東莞等。“我們希望政府能夠制定一個工業園區的建設標準，給工業園區設一道門檻，來防止園區建設過多過濫”；②招商引資機制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業實現“雙贏”；③貪大求洋，面子工程；④資金供應鏈不完善，融資成瓶頸。
? ? ?科技孵化器的定義是以促進科技成果轉化，培養高新技術企業和企業家為宗旨的一個科技創業服務載體，是創新創業人才培養的一個重要的基地。它服務內容主要為科技創業人才創辦高新企業提供行政服務，為孵化器的入園企業提供創業輔導、行政代理、信息發布、投融資、技術支撐、咨詢培訓、物業管理等服務，通過這些服務，把由多數人的附帶工作變成少數人的專門工作。
? ? ?科技孵化器的企業也有一個誕生、成長、發展、消退和消亡的過程，這個過程也是企業的生命周期，它涵蓋了創建期、成長期、衰退期。科技孵化器、科技園區與整個入園企業三者的關系是什么呢？首先孵化器、科技園區是服務于企業的成長期和成熟期兩個階段，而孵化器是服務于企業的初創期和加速成長階段，所以我們可以看出，中國在目前這個階段，如果對整個下一步產業地產、產業園區有興趣的話，我們可以從兩個階段入手：
第一，從整個孵化器階段入手，它是涵蓋了整個企業初創階段和加速成長階段。
第二，我們現在講的比較多的加速器階段，就是科技園區階段，它涵蓋了整個入園企業的成長期和成熟期兩個階段。
科技產業園區它服務于企業的成熟階段和整個孵化器彼此接力，形成一個梯形結構，促進了企業快速的成長和尾部發展。
? ? ? ?必須要看到兩者的協同發展，要為整個科技初創入園企業成長提供良好的環境；對于一個區域來講，孵化器科技園區的建設發展同步，有利于企業長得大、留得住，從而可以有效克服孵化器和加速器建設中的臨合效應，充分調度各方資源。
如何能把孵化器和科技園區的建設做到同步發展，從而為入園企業不僅能長得大、留得住，而且能調動各方產業資源，扶持整個孵化器加速建設呢？這里很重要的就是產業定位，要生成具有區域優勢和行業特色產業集群，從而提升整個產業園區的聚合效度。目前整個對接方式，第一就是在目前新建的產業園區中一定要建設孵化器。第二點對接方式就是科技孵化器和產業園區的對接。
如何打造未來產業園區的運營模式呢？我們來看以下幾點：
第一，一定要重視整個園區的規劃。第二，專業的服務人團。第三，全面的服務體系。第四，未來產業發展的一個招商體系。第五，更重要的，要基于現在的大數據平臺和移動互聯時代，建未來的新興產業園區虛擬運營空間。這是我們在下一步產業園區發展中取得競爭優勢的最重要的環節。
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五、工業化后期的中國園區工業地產
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? ? ? 2010年以后中國進入工業化后期，這個時期也正是步入經濟增長新常態的過程，中國的園區工業地產也隨之邁入了工業化后期的時代，在這個過程出現了一些趨勢性的變化，在把握和順應這些趨勢的同時我們也面臨著相應的風險，需要高度重視和加以防范，這些風險包括：順應經濟增速放緩的趨勢性變化，但不能放任增速下滑出合理的區間，要防范“經濟失速”風險；在認識到并順應經濟服務化趨勢的同時，必須防范“制造業空心化”的風險；順應產業結構高級化趨勢，但要避免“技術升級陷阱”；推進“兩化”融合趨勢，直面“新工業革命”帶來的競爭風險；順應去產能化趨勢要求，同時化解由于去產能化而產生的債務風險；順應供給要素集約化趨勢，但要充分認識到要素市場化改革的困難；積極推進向功能化產業政策主導轉變，但要避免功能性產業政策的失效風險；順應中國產業向全球價值鏈高端攀升趨勢，化解來自于發達國家和新興經濟體的“雙端擠壓”風險。
改革開放以來，中國經濟快速增長有賴于成功地推進了工業化進程。工業化理論認為，一個國家或者地區的經濟發展過程可以劃分為前工業化、工業化前期、工業化中期、工業化后期和后工業化階段，每個階段轉換都伴隨著經濟發展的重要特征變化。2010年中國的工業化水平綜合指數已經達到66，這意味著2010年以后中國將進入到工業化后期。
? ? ?在整個工業化初中期，中國工業化進程的特征可以概括為：人口眾多的大國工業化、長期快速推進的工業化、低成本出口導向的工業化、區域發展極不平衡的工業化。但近幾年，在進入工業化后期，中國的工業化進程的特征正在發生改變，正在從高速、低成本、出口導向、不平衡的發展“舊常態”向中高速、基于創新的差異化、內外需協調和區域平衡的發展“新常態”的轉變。這個轉變能否實現，事關中國能否順利走完工業化后期階段，最終實現工業化。
隨著中國工業化進程的推進，中國產業結構也在日趨高級化。從工業產業內部結構變化看，高加工度化和技術密集化趨勢明顯，技術密集型產業和戰略性新興產業發展迅速。在整體工業增速下滑的背景下，工業中的原材料行業、裝備制造業和消費品行業中，裝備制造業增長迅速，居三大行業之首。
? ? ?工業化后期的特殊歷史時期，在新經濟、新型工業化背景下，發展工業地產將以產業為依托，地產為載體，以工業樓宇、工業廠房、高新技術研究與發展用房為主要開發對象，集投資、開發、經營管理和服務等為一體的工業物業總稱。 根據工業地產建筑體規模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業廠房和工業園區。 工業廠房，是用于工業生產過程中的房屋。工業廠房按其建筑結構型式可分為單層工業建筑和多層工業建筑? 。多層工業建筑的廠房絕大多數見于輕工、電子、儀表、通信、醫藥等行業，此類廠房樓層一般不是很高，其照明設計與常見的科研實驗樓等相似，多采用熒光燈照明方案。機械加工、冶金、紡織等行業的生產廠房一般為單層工業建筑，并且根據生產的需要，更多的是多跨度單層工業廠房，即緊挨著平行布置的多跨度廠房，各跨度視需要可相同或不同。
? ? ? 在較好的宏觀環境下，對園區工業地產運作理念以及運營模式的準確把握，是投資工業地產成功的前提。產品定位，策劃，規劃，招商的同步進行是操作的關鍵。借鑒國際工業地產運作的經驗，理解專業標準的綜合型服務，象經營城市一樣去經營園區，這會對工業地產投資運作成功提供較有力的支持。
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