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?2010年物流行業最賺錢的職業是什么？

是倉庫有使用決定權的經理，工資5000左右，一年回扣能弄幾十萬不給回扣，人家憑啥就租你家倉庫，倉庫多的是。

今年快遞快運和大型三方物流負責倉儲的人都很肥，靠租倉庫吃回扣。這里面其實就是潛規則，全國各地都一樣。比如某負責組倉庫的經理，甲庫給他1元每平米每月好處，另一家挖的時候給他2元。

為什么會這樣，因為沒有其他方法，供大于求，大躍進之后滿地雞毛，物流地產商什么靠服務提升客戶粘性和附加值都是意淫！

喧鬧的2018年

地產基金系：

國內房企涉足物流地產領域，從進入模式以及參與程度的不同主要可以分為房企主導運營、收購參股物流企業、與傳統物流企業合作、與電商企業合作這4種類型。

但是房企主導運營物流地產的情況比較少。因為物流地產和傳統的住宅地產完全不同，傳統開發商也是外行。萬科在物流地產行業的投入比較大，不僅牽頭做了世界物流地產企業普洛斯的私有化工作，還在國內專門成立了一支物流地產基金，認繳出資額達30億元。

2018年進入的還有不溫不火的平安地產、華夏幸福、綠地、，還有宇培、嘉里大通的孿生兄弟嘉浩，黑石、復星、安博、深國際，還有新貴滿幫、與萬科一戰成名的寶能都在物流地產上投入重金！

電商零售系：

電商行業的領軍企業京東和蘇寧也都已在物流地產業風生水起，憑著銷售額納稅落地取得了眾多的土地資源。國美安迅剛剛同拼多多聯姻，菜鳥這塊金字招牌的RDC已經在樞紐型城市落地多年。百麗物流已布局全國RDC，銷售類企業憑借稅額還是很容易拿到土地資源的。

電商企業做物流地產有兩個好處：一是產業協同的好處，電商的運營需要物流做支撐；二是物業增值的好處，所謂物業增值，最基本的就是為發展物流地產拿到的工業用地部分的增值。

另外還有轉戰的寶能憑借汽車項目，生鮮羨慕狂圈土地，隕落的海航也有很多土地儲備，電商零售的圈地運動基本已經告一段落；面對銷量下滑，已停止新項目的推進；

快遞快運系：

隨著四通一達的上市，順豐、圓通、申通等一系列的企業投入了巨大的資金進行基礎設施的改進，地產資產并入報表顯得非常劃算，快遞類上市企業是地方政府的物流園首先是招商的重點。

還有獨樹一幟的傳化，憑借黨支部的金字招牌，在樞紐城市布點速度在加快；新貴滿幫也加入到戰團。

物流基金的運營隱患無限

物流地產基金系以物流地產為投資對象的投資基金。而物流地產則是以企業物流需求為導向開發的物流設施的不動產載體，屬于工業地產的一種，在普通地產服務的基礎上，融入物流服務。

一般而言，物流地產可能包括物流園區、物流倉庫等設施。因此，不同于一般酒店、寫字樓等商業地產的獨立性，只要單體項目位置佳、資產管理優質就有提升租金的很大空間、就可能取得理想的投資回報，物流地產的投資往往需要以點連線帶面，形成整體化布局，才能實現規模效應，有效提升物流效率，從而提高收益回報。根據普洛斯官網顯示[3]，截至2018年8月，其在中國39個主要城市投資、建設并管理著280個物流園、工業園及科創園，物業總面積為2,870萬平方米。

建造一個倉庫已需要很大勇氣的，從選址到同政府協商拿地，同建筑商討價還價，同設計師事務所不斷溝通容積率、大雙邊，出入口配套樓，建好之后還要為出租率價格后疼不已；

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　　以基金形式進入物流行業成為趨勢

?僅就這些基金而言，如果均募資到位，將有千億元資金進入到物流地產行業中來。上海作為金融中心，所以大部分物流地產商的總部都在上海。

一方面是有杠桿作用，因為物流行業發展的周期很長，需要的資金投入很多，全部使用自有資金對企業而言壓力較大，企業通過發起或參與到基金中的方式，可以用有限的資金做自己想做的事；另一方面，還是因為物流地產在中國還處于發展階段，相關項目能否成功還是未知數，如果企業全用自有資金，風險會比較大，發起一只基金，多個企業共同參與，可以分散風險，同時聘請專業的基金管理人對基金的使用、投向進行規劃，能對風險進行較好的把控。

根據國家統計局的數據，全國營業性通用倉庫面積已超10億平方米。目前市場比較被看好的物流地產領域是高標準倉庫（下稱“高標庫”，高標庫和“農民倉”的主要區別在于高標庫可以運用現代化的設備進行運作，對于物流的效率提升有重大幫助；現在全國范圍內高標庫平均租金是每天每平方米0.8元，一般的農民倉平均租金每天每平方米0.4元）。

在客戶端，高標庫的需求卻未必有投資者想象的樂觀。電商的需求來自于京東、阿里等大型電商，而這些電商大多已經選擇自建運營的形式，而疫情使得外租變得奧無可能。

豪強逐鹿、隱患逐漸暴露!

今年到處都是出租的倉庫，安得RDC經理一天接待5撥倉庫招商經理；

最近物流地產運營經理離職的較多，反應了行業的下滑和瓶頸，“物流地產的盈利模式非常清晰透明，僅有10%的投資回報率，

在大干快上的物流地產盛世下，國內物流倉儲設施的總體規模與水平固然在迅速提升，但業內人士也看出了其中的隱憂。

空置率

?一些新進入者認為物流地產就是建一個個大倉庫，這種簡單的想法過于天真，物流倉儲設施必須在5%的空置率下才能保持10%的回報，如果空置率達到15%，利潤就會完全被淹沒掉。

這也意味著物流地產開發商還必須擁有強大的招商能力、充沛的客戶資源以及專業的服務品質，這些因素在早期進入時往往難以被重視，卻會對后期的投資回收造成致命的影響。

另一個普遍的批評是，電商、房企、物流公司大規模、超出實際需要的跑馬圈地，不排除是趁工業用地價格便宜之際囤積，以物流之名行地產之實。然而，這往往吞噬掉巨額資金，將對企業的現金流和財務安全提出嚴峻考驗。

未來物流地產處于非常尷尬的境地，已經千方百計拿到了土地，蓋還是不蓋，蓋好了，出租率成了大問題，由于疫情的影響，消費疲軟，流通放緩，倉庫也就沒有了用武之地；今年到處都是出租的倉庫、鄭州今年還有近200萬新庫入市、西安、武漢、濟南、青島凡是看得到的城市都有了物流地產商的身影。

老園區留住客戶會降價，新的庫房租不出去也會降價，最后的結果是互挖墻腳！

?增值服務和園區互聯互通都是烏托邦