萬聯導讀
? ? ? ?在中國物流地產這片2萬億的藍海，以普洛斯為代表的國際企業早已在國內站穩腳跟，將大部分市場緊緊握在手，國內企業如何才能順利突圍，甚至后來居上？
? ? ? ?于物流地產來說，去年應該是一個洗牌開始的節點，最重要的信號是萬科、平安進軍物流地產市場。
? ? ? ?綠地集團、萬通控股、華夏幸福、合生創展等傳統住宅開發商近年來也陸續進軍物流地產。此外，以阿里巴巴、京東、蘇寧為代表的電商企業也在加緊跑馬圈地。
? ? ? ?普洛斯預測，未來15年內，中國的物流倉儲面積將達到24億平方米，其中現代化物流設施的市場規模將超過2.5萬億美元。資料顯示：目前以普洛斯為標桿的國際性物流地產商在市場中依然占據了大部分份額，其中普洛斯以超過55%的市場占有率遙遙領先。
? ? ? ?起步晚、土地資源稀缺、運作經驗欠缺等因素將制約萬科、平安們趕超行業領頭羊。國內企業想要在被外資幾乎壟斷的物流地產行業有所作為，需要的不僅僅是金錢和經驗，更多的是認知和思維模式。
國內現代化物流的投資現狀
? ? ? ?目前來看，除了以普洛斯為代表的國際物流龍頭企業，國內企業在這條路上走得一直頗為不順，但自從去年開始，萬科、平安、菜鳥包括京東等多家企業分別先后涉足，企圖蠶食這塊萬億大蛋糕。
? ? ? ?這其中，萬科更表示，因為具備更加專業的投資團隊、更廣泛的布局、規?；牡禺a協同優勢。與電商相比，萬科的平臺將更加開放，開發運營能力更加專業聚焦。
? ? ? ?以最具代表性的萬科物流為例，萬科做物流地產的思路較為西化，引入美國黑石，未來還有可能與鐵獅門合作整合上下游資源。2016 年 1-5 月，萬科新增物流地產項目 7 個，新增物流地產建面 52.8 萬平方米，超過 2015 年全年水平， 在房企中更是無出其右者。除了土地儲備以外，萬科管理上也借鑒普洛斯，以拿地蓋房為基礎，上游引入基金、下游穩住商戶，用品牌優勢做服務商。
萬科物流地產項目建面比較
? ? ? ?雖然開發商們摩拳擦掌躍躍欲試，但這依然無法改變我國物流地產發展的現狀，數據顯示，在美國人均擁有的商業面積只有2平方米，但是人均擁有的倉儲面積達到了5平方米以上。而中國現在的人均倉儲面積只有0.4平方米，不到美國的1/10。未來伴隨零售消費升級、電商快速發展，中國物流地產發展需求量巨大，但是卻缺乏更高效的手段、措施以及開發商。
投資者們目前最大的困境
? ? ? ?縱觀2015年中國物流市場整體表現，呈現出參與者不斷增加，令物流地產市場競爭進一步加大的趨勢。一線城市物流項目供不應求，但土地供應緊縮；
? ? ? ?相比之下，二、三線城市成為市場參與者投資重點投資選擇，但租金下行壓力大，空置風險逐步提高。那么，在新的競爭形勢下，國內企業到底如何才能重新獲得競爭優勢呢？
一線城市物流地產回報率趨勢圖?
? ? ? ?1．政府意識
? ? ? ?若干年前，國內物流地產做得比較雜亂，沒有稅收、租金又低，廉價出讓了很多土地，致使大部分地方政府對物流地產敬而遠之。所以首先要打通政府這個門檻，只有政府意識到物流地產帶來的產業促進，才能調動積極性，更愿意將土地調配給物流地產行業并推動其發展。
? ? ? ?2．拿地瓶頸
? ? ? ?應該說，這是目前國內所有物流地產企業所面臨的困境。物流地產不同于商業地產，每一個企業的配送需求基本固定。規?；_發需要更多的土地，在一些非理性供應工業倉儲用地的城市，拿地已經普遍非常困難，一線城市更是好地難求。
? ? ? ?3．思維困境
? ? ? ?與國外成熟的物流體系相比，國內物流地產開發呈現點狀布局，遠未形成一定規模的物流地產網絡。由于投資管理方式的不穩定性，不同企業進入行業的側重點也不同，不同程度會影響開發運營。開發商們只有將物流地產、物流市場與物流運作緊密結合，做好需求市場的調研與分析，將市場細分，才能了解整個市場，實現有效運作。
? ? ? ?4． 資本剿殺
? ? ? ?相比于房地產其他行業，物流地產的風險較低收益穩定，很多資本方不以為意。所以如何通過專業的資本化運作把產品變現才是各大企業競爭的最終利器。用靈活有效的資本運作獲得充裕資金，提供資金支持和財務保障，利用自有資本實現一定規模的開發資本鏈，獲得預期收益。
總結
? ? ? ?雖然發展時間并不長，但由于巨大的利潤空間和成長前景，國內物流地產會面臨許多機遇和困境，如果還想著靠租金收益活下去，那就大錯特錯了，其最終的競爭還是在資本運作方面。通過運營多個項目打包成的資產包，產生穩定的現金流，資產包形成良性狀態之后通過資本化的途徑把產業地產變現，這才是最佳路徑。因此，對于萬科、平安等物流地產開發商來說，打造一支高質量的資產運營團隊是一個極其重要的事情。?
? ? ? ?在中國物流地產這片2萬億的藍海，以普洛斯為代表的國際企業早已在國內站穩腳跟，將大部分市場緊緊握在手，國內企業如何才能順利突圍，甚至后來居上？
? ? ? ?于物流地產來說，去年應該是一個洗牌開始的節點，最重要的信號是萬科、平安進軍物流地產市場。
? ? ? ?綠地集團、萬通控股、華夏幸福、合生創展等傳統住宅開發商近年來也陸續進軍物流地產。此外，以阿里巴巴、京東、蘇寧為代表的電商企業也在加緊跑馬圈地。
? ? ? ?普洛斯預測，未來15年內，中國的物流倉儲面積將達到24億平方米，其中現代化物流設施的市場規模將超過2.5萬億美元。資料顯示：目前以普洛斯為標桿的國際性物流地產商在市場中依然占據了大部分份額，其中普洛斯以超過55%的市場占有率遙遙領先。
? ? ? ?起步晚、土地資源稀缺、運作經驗欠缺等因素將制約萬科、平安們趕超行業領頭羊。國內企業想要在被外資幾乎壟斷的物流地產行業有所作為，需要的不僅僅是金錢和經驗，更多的是認知和思維模式。
國內現代化物流的投資現狀
? ? ? ?目前來看，除了以普洛斯為代表的國際物流龍頭企業，國內企業在這條路上走得一直頗為不順，但自從去年開始，萬科、平安、菜鳥包括京東等多家企業分別先后涉足，企圖蠶食這塊萬億大蛋糕。
? ? ? ?這其中，萬科更表示，因為具備更加專業的投資團隊、更廣泛的布局、規?；牡禺a協同優勢。與電商相比，萬科的平臺將更加開放，開發運營能力更加專業聚焦。
? ? ? ?以最具代表性的萬科物流為例，萬科做物流地產的思路較為西化，引入美國黑石，未來還有可能與鐵獅門合作整合上下游資源。2016 年 1-5 月，萬科新增物流地產項目 7 個，新增物流地產建面 52.8 萬平方米，超過 2015 年全年水平， 在房企中更是無出其右者。除了土地儲備以外，萬科管理上也借鑒普洛斯，以拿地蓋房為基礎，上游引入基金、下游穩住商戶，用品牌優勢做服務商。
萬科物流地產項目建面比較
? ? ? ?雖然開發商們摩拳擦掌躍躍欲試，但這依然無法改變我國物流地產發展的現狀，數據顯示，在美國人均擁有的商業面積只有2平方米，但是人均擁有的倉儲面積達到了5平方米以上。而中國現在的人均倉儲面積只有0.4平方米，不到美國的1/10。未來伴隨零售消費升級、電商快速發展，中國物流地產發展需求量巨大，但是卻缺乏更高效的手段、措施以及開發商。
投資者們目前最大的困境
? ? ? ?縱觀2015年中國物流市場整體表現，呈現出參與者不斷增加，令物流地產市場競爭進一步加大的趨勢。一線城市物流項目供不應求，但土地供應緊縮；
? ? ? ?相比之下，二、三線城市成為市場參與者投資重點投資選擇，但租金下行壓力大，空置風險逐步提高。那么，在新的競爭形勢下，國內企業到底如何才能重新獲得競爭優勢呢？
一線城市物流地產回報率趨勢圖?
? ? ? ?1．政府意識
? ? ? ?若干年前，國內物流地產做得比較雜亂，沒有稅收、租金又低，廉價出讓了很多土地，致使大部分地方政府對物流地產敬而遠之。所以首先要打通政府這個門檻，只有政府意識到物流地產帶來的產業促進，才能調動積極性，更愿意將土地調配給物流地產行業并推動其發展。
? ? ? ?2．拿地瓶頸
? ? ? ?應該說，這是目前國內所有物流地產企業所面臨的困境。物流地產不同于商業地產，每一個企業的配送需求基本固定。規?；_發需要更多的土地，在一些非理性供應工業倉儲用地的城市，拿地已經普遍非常困難，一線城市更是好地難求。
? ? ? ?3．思維困境
? ? ? ?與國外成熟的物流體系相比，國內物流地產開發呈現點狀布局，遠未形成一定規模的物流地產網絡。由于投資管理方式的不穩定性，不同企業進入行業的側重點也不同，不同程度會影響開發運營。開發商們只有將物流地產、物流市場與物流運作緊密結合，做好需求市場的調研與分析，將市場細分，才能了解整個市場，實現有效運作。
? ? ? ?4． 資本剿殺
? ? ? ?相比于房地產其他行業，物流地產的風險較低收益穩定，很多資本方不以為意。所以如何通過專業的資本化運作把產品變現才是各大企業競爭的最終利器。用靈活有效的資本運作獲得充裕資金，提供資金支持和財務保障，利用自有資本實現一定規模的開發資本鏈，獲得預期收益。
總結
? ? ? ?雖然發展時間并不長，但由于巨大的利潤空間和成長前景，國內物流地產會面臨許多機遇和困境，如果還想著靠租金收益活下去，那就大錯特錯了，其最終的競爭還是在資本運作方面。通過運營多個項目打包成的資產包，產生穩定的現金流，資產包形成良性狀態之后通過資本化的途徑把產業地產變現，這才是最佳路徑。因此，對于萬科、平安等物流地產開發商來說，打造一支高質量的資產運營團隊是一個極其重要的事情。?
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