?這篇文章主要整理自碧桂園在一級市場拿地時，付出的一些慘痛代價，這些年碧桂園拿地之強勢，大家是有目共睹，盡管有非常強大的風控和律師團隊，依然由于一些疏忽，在各個可能出現法律糾紛的地方還是沒能避免踩坑。
下文案例中，主體碧桂園一律用我司代替。
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盡管一級市場遠沒有二級市場來的復雜，但是，不注意以下幾點，還是可能給公司造成巨大損失。
1、土地出讓方的主體資格不適合；
2、用地手續不完善；
3、資金支付是遇到的風險；
4、違規通過財政返還款項的風險；
5、分期付款、分割辦證的風險。
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下文案例中，主體碧桂園一律用我司代替。
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一：主體資格不合適
案例：呼和浩特南湖濕地公園項目（以下碧桂園統一稱我司）
背景：
1、我司與政府洽談一級開發協議時，呼市已成立了土地儲備中心；
2、呼市建委欠有巨額債務，政府為借我司資金償債，促成我司與建委簽約。
發展：
3、我司向呼市建委支付資金，呼市建委用我司資金償還債務后，并未按約
4、呼市建委表示其不具備土地儲備職能，應改由呼市土地儲備中心和玉泉區政府實施土地收儲。
結果：
5、我司因市場原因放棄該項目后，我司1.4億資金長期被占（挪）用，歷經數年才追回。
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啟示：
1，應與縣級以上政府或者國土部分、土地儲備機構簽訂一級開發協議、勾地協議；
2，在獲取土地的過程中，要留意一些區、管委會在土地行政管理方面的職權。
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二：用地手續不完善
案例：安徽和縣項目
背景：
1、和縣政府、?，敼?、碧桂園簽署三方合作協議（一級開發）；
發展：
2、結果土規不符，無法辦理征地批報，政府違法出讓土地；我司前期審查不嚴，發現違法后仍繼續參與摘牌；
3、我司發現政府的違法行為后，對高爾夫球場建設、占用農用地建設道路、污水處理廠等風險采取了補救措施；
結果：
4、政府官員受到處罰，雖然雖然違法用地責任轉與主體，但仍承擔了巨大的經濟損失。
5、一期土地被收回重新出讓；我司賠償業主巨額違約金。
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啟示：
1，注意相關審批的審批權限和程序，一定要符合土規、城規、林規。征地報批、農轉用審核合法。
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三、資金支付風險
案例：密云項目
背景：
1、股權收購項目，目標地塊的征地拆遷未完成；?
2、我司與對方公司進行股權收購談判，簽署股權收購協議
3、政府要求我司與政府簽署協議，向政府支付征拆費用，政府完成征拆工作，我司需提前向政府支付保證金5000萬。支付至政府賬戶進行共管；作為股權收購后啟動征地拆遷的保證金，約定共管期限屆滿后，保證金予以退回。
發展：
4、我司因市場等原因終止股權收購談判
結果：
5、當地政府以各種借口拖延配合我司取回保證金。
啟示：
1，保證金、誠意金勿輕易采用政府賬戶進行共管，應使用銀行托管方式。
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四：違規通過財政返還款項的風險
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案例：三個高溢價項目
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結果：
1、花山項目通過抵扣部分配套費的方式消化部分溢價，其余部分則有政府撥付給我司用戶基礎設施的建設；蘇家屯項目則有政府撥付款項用于基礎設施、市政配套的建設。（房企財稅微信15911054682）
2、部分溢價抵扣配套費，部分通過基礎設施工程取回：由政府從財政將資金撥付給政府下屬的承擔市政工程的平臺公司；我項目公司發函給該平臺公司，同意其將工程費用直接支付至我司項目相關基礎設施、公建工程的施工單位；該平臺公司根據我司函件要求付款。
啟示：
1，溢價處理是難題，要盡量避免巨額溢價的產生；
2，返還的具體程序，應靈活多變，應多與政府溝通確定合理的返還方式。
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五：分期付款、分割辦證的風險
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