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1935年，日本的經濟學者赤松要發現，生產要素的變化會導致制造業發生轉移，落后地區承接產業轉移后，經過一段時間發展，生產要素再度變化，產業則再度向相對更落后的地區轉移。
赤松要的這一理論被稱之為制造業雁行理論，又被稱之為產業結構的候鳥效應。
寒冬將至，大雁南飛，這是求生本能。成本上升，制造外遷，這也是企業的求生本能。
珠三角近40年的發展幾乎也是側面印證了雁行理論。改革開放之初，珠三角也是承接香港、臺灣、日本等地的產業轉移，人工、土地等各類生產要素成本很低，加工貿易制造盈余豐厚，工廠如雨后春筍拔地而起。短短幾十年，珠三角就完成了從農業基地到“世界工廠”的轉變，這正是雁行理論的強大效應。
但而今，當初的生產要素條件已經發生了根本性的變化，土地、人工已經很貴，大約從2006年開始，珠三角制造業就開始有小規模外遷跡象，2008年金融危機爆發，一度讓珠三角制造重鎮的東莞出現大片的廠房空置。近兩年，珠三角各地土地價格上升很快，產業空間日趨緊缺，更多的制造企業面臨被“擠出”。
制造業附加值較高深圳也不例外。有機構不完全統計，截止2017年底，有超過1.5萬家企業將生產基地遷出深圳，其中不乏深圳本土明星企業。
如2015年比亞迪在汕尾投資建設新能源汽車產業基地；2016年華為終端轉移落戶至東莞松山湖；大疆科技2013年就在東莞買地；富士康將生產線移到了鄭州和貴州；歐菲光、兆馳股份、興飛科技、海派通訊等企業將生產線搬遷至江西南昌。
制造業大量外遷，曾一度引發惶恐，別讓誰誰誰跑了之類的文章成為爆款。其實雁行理論只是經濟規律的一面，原有產業遷出從另一個角度看，則是轉出地的產業升級條件已經成熟。
在赤松要的雁行理論描述中，新的產業在舊產業轉出后得以成長，日本在原有產業遷出后，完成了新的產業升級。深圳，亦或者放眼整個珠三角，正是在一次產業升級的大轉型之中。所謂產業升級，其實也是新舊更迭，新的更有創新力的企業在本地淘汰舊的低效率的企業。
觀察企業外遷另一個有意思的窗口則是制造業的回遷。深圳市鐘表與智能穿戴研究院CEO楊景雯曾在接受媒體采訪時講過一個小故事：
前兩年外遷到湖北的一家精密電子企業又回來了，原因很簡單，在深圳一個配件2小時配齊，而在外省需要2個星期！這樣的例子在珠三角其他城市也很多。大量制造業回遷，也依然是算一筆經濟賬。
現代產業的成本計算已經并非土地、人工等傳統主要成本項目，更包含了物流、人才、產業配套、融資等綜合要素。因此，撇開制造企業大量回遷珠三角不談，即便是華為等將生產基地外遷，但總部依然留在深圳，這種做法無非是把企業的各類成本放諸在合理的位置，僅此而已。
產業鏈就是利益鏈。企業外遷或回遷，背后的驅動皆是企業發展的利益考量。對珠三角而言，企業回遷固然充分說明本地綜合成本競爭力的改善，同時也給本地土地空間利益效率提出了更高的挑戰。以深圳為例，早在2004年，深圳就已經在全國率先面臨著土地、資源、人口、環境“四個難以為繼”的嚴峻困境。
其中，土地空間資源緊缺問題尤為突出。自2012年起，深圳存量用地供應開始首次超過新增用地，土地開發強度超過150%。如何集約利用存量土地，是擺在大灣區諸城面前的重要課題。
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